中國樓市去庫存：分化相當嚴重 新市民市場潛力大自去年年末中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存劃入今年工作重點至今半年有余，樓市去庫存交還中考答卷。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，2015年年末，商品房待售面積為71835萬平方米，2016年2月商品房待售面積減少至73931萬平方米，超過歷史最高點。而后倒數(shù)四個月庫存減少，總計去化庫存總數(shù)超過2515萬平方米。
在財稅、金融等政策性刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度在倒數(shù)23個月下降后，今年1月份開始有所回落。上半年在樓市去庫存壓力減的背景下，地王的身影有增無減。
第三方機構數(shù)據(jù)表明，2016年上半年，全國主要城市轉讓單宗土地金額多達10億的地塊合計219宗，其中溢價率多達100%的地塊超過了109宗，溢價率多達50%的地塊堪稱多達167宗。城市分化相當嚴重 因城施策防止一刀切今年上半年經(jīng)常出現(xiàn)了合肥、南京等熱點城市庫存嚴重不足300萬平方米，消化周期已大于3個月，而沈陽、沈陽、煙臺等城市庫存有所回升，但總量仍然正處于高位。供應結構與市場需求不給定淪為導致庫存大量積壓的主要原因，尤其是商業(yè)用房等非住宅類產(chǎn)品庫存呈現(xiàn)出數(shù)量大，消化快的特征。
現(xiàn)在合肥買房要去找關系、走后門，請求政府實施政策讓樓市重返長時間，網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方留言板一則facebook如是。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況表明，合肥市新建商品住宅價格指數(shù)領漲全國，5月份合肥市環(huán)比下跌5.1%，次于廈門環(huán)比漲幅，同比則下跌了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅價格環(huán)比下跌了5.8%，漲幅全國第一。根據(jù)樂居研究院5月份監(jiān)測數(shù)據(jù)計算出來，合肥住宅庫存消化周期只剩2個月。
與省會構成鮮明對比，在6月份安徽省政府辦公廳印發(fā)的《關于去庫存增進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的實行意見》中，將全省目標具體為用3年左右時間，去化商品房庫存2500萬平方米。回應，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長胡安東回應，房地產(chǎn)在較慢發(fā)展的同時，長年累積的問題和對立在日益顯出，城市分化相當嚴重成首要引人注目問題。胡安東指出，庫存問題無法一概而論，除了部分二線城市和三四線城市庫存量過大，變?yōu)榱顺鞘胸撡Y產(chǎn)外，一些一線城市寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體庫存也最為相當嚴重。
在政策供給上，應當分類分區(qū)域施策，防止一刀切。一方面，對所在城市未來人口和住宅市場需求展開科學測算，按照待建、開建、已辟待售分類，摸清各業(yè)態(tài)庫存的成因和底數(shù)。
二從供給外側營造不利于企業(yè)的發(fā)展環(huán)境。三是減緩三四線城市基礎設施建設，增進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和設施服務，融合大城市人口分流計劃，在產(chǎn)業(yè)遷往過程中構建人口的遷入居住于，逐步盤活庫存。四是根據(jù)目前保障性住房閑置的情況，部分二線城市和絕大部分三四線城市仍然辟，增大保障性住房的貨幣化移往力度，將城中村、城郊村劃入棚戶區(qū)改建范圍。
今年上半年，山西、內蒙古、廣西、海南、福建、安徽等16省實施有所不同力度去庫存設施政策，33個市一級政府也實施地方去庫存政策。提高產(chǎn)品末端供給 大力前進住宅產(chǎn)業(yè)化及綠色科技建筑今年上半年，一些城市房地產(chǎn)市場供應不足展現(xiàn)出出有特征，產(chǎn)品、設計、質量、設施嚴重不足造成違憲供應減少，淪為縮短去庫存工程進度、制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾。在庫存去化率水平較高的杭州，某別墅項目2013年散戶，2015年全年銷售量為零，庫存占到項目總量的50%，研發(fā)企業(yè)負債7.6億元，不得已將項目轉賣。
記者理解找到，原項目設計規(guī)劃為500平方米左右的大面積、毛坯房別墅，因總價低，后期翻新成本高等原因，不不受市場接納。新的接掌開發(fā)商將項目改回100平方米以內的精裝修別墅，并在周邊減少了餐飲購物、休閑娛樂娛樂、文化體育、身體健康醫(yī)療和交通等設施服務，使得該項目較慢從滯銷產(chǎn)品變成最暢銷產(chǎn)品。
回應，胡安東指出，產(chǎn)品設計升級也是房地產(chǎn)行業(yè)與新的經(jīng)濟、新技術高度較慢融合的最有效途徑。在產(chǎn)品設計上，要將建筑設計與城市設計融合，顧及室內翻新設計。要適應環(huán)境家庭和社區(qū)結構的變化，以人為本，建構高品質的居住于空間，擴展高質量的服務空間，推展住宅向更加高層次發(fā)展;要在住宅生產(chǎn)中，反映科技、大自然、生態(tài)、人文的含量，提高住宅產(chǎn)品的價值;要有效地利用新技術增進住宅的升級換代，大力發(fā)展綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化建筑，相結合互聯(lián)網(wǎng)和智能技術統(tǒng)合產(chǎn)業(yè)鏈，增進房地產(chǎn)與現(xiàn)代服務業(yè)大大融合，創(chuàng)建智能舒適度、身體健康感覺的居住于環(huán)境。
在城市規(guī)劃與設施上，首先要合理布局，按加密路網(wǎng)、劃小住區(qū)、對外開放公區(qū)、組團堵塞的原則，讓小區(qū)居民享用敞開式的居住于文明，方便群眾生活。其次要實施設施，商業(yè)、公共服務設施設施要與小區(qū)實時規(guī)劃、實時建設、實時用于。此外，商品房交付給仍以毛坯房居多，大量的建筑垃圾和住宅生產(chǎn)用于過程中的高碳排放，對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了不良影響，能源浪費相當嚴重也是目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展反映的問題。
胡安東回應，十三五是科技創(chuàng)新在房地產(chǎn)行業(yè)突破的關鍵期，要前進住宅產(chǎn)業(yè)化和新型修建，為老百姓修建長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。要發(fā)展承托體和填滿體分離出來的SI住宅體系，利用集成化技術不斷擴大全裝修住宅供應比例。實質上，早在1999年我國就早已實施住宅產(chǎn)業(yè)化綱領性文件，但由于技術短板、成本過高等原因仍然前進較慢。隨著土地成本、勞動力成本大大下降及新技術的較慢經(jīng)常出現(xiàn)，參予住宅產(chǎn)業(yè)化的市場主體更加多，住宅產(chǎn)業(yè)化轉入較慢發(fā)展期，長尾效應也將顯出，京投發(fā)展總裁高一軒對住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展展現(xiàn)出出有信心。
新市民市場潛力大，解決問題設施才能入來作、留得寄居河北省保定市順平縣，新房平均值售價在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元?？h城內某6萬平米的項目，從2014年開始蓄客，兩年時間僅有消化了嚴重不足50套。2016年初，房地產(chǎn)行業(yè)顧問周亮作向開發(fā)商明確提出幾項建議。
首先減少門檻，做到分期首付。第二，節(jié)約成本，掌控房價。第三，在產(chǎn)品設計上，以三居室戶型居多，必要建構2+1戶型和2+2戶型，符合業(yè)主未來十年的人口快速增長市場需求。
第四，扶植低收入，減輕壓力。在開發(fā)商物業(yè)管理等部門聘請買房業(yè)主工作，確保來自農(nóng)村的業(yè)主需要有平穩(wěn)的收益和持續(xù)還貸能力。第五，老大開發(fā)商大力聯(lián)系推展與北京大學合作，為縣城經(jīng)濟招商引資，解決問題當?shù)氐褪杖耄嵘r(nóng)民收入，徹底解決問題新市民城鎮(zhèn)化后的收益問題。
2016年2月開始，此前蓄客兩年銷售情況依然不佳的房子在一個月時間內被預約一空。周亮向記者回應，縣城房地產(chǎn)市場的增長點在農(nóng)村。
只有符合好農(nóng)村入城青年的市場需求，才能解決問題縣城庫存去化的大問題。周亮指出，縣城房地產(chǎn)去庫存的核心是提升農(nóng)民收入，解決問題農(nóng)村青年入城低收入問題。這是一個長線工程，必須縣級政府的政策彎曲、大力前進。
縣級政府必需解決倚賴土地財政心理，過度依賴房地產(chǎn)來構建GDP，解決問題低收入問題。以農(nóng)村消化城市，以縣城紓緩產(chǎn)業(yè)，可以作為部分縣城經(jīng)濟發(fā)展的參照范本，周亮建議。
胡安東回應，在市場需求末端大力引領有意愿、有繳納能力的農(nóng)民到中小城市買房，全國2.7億農(nóng)民工將淪為新市民。但在解決問題這類人群購房市場需求時，有兩方面問題值得注意。
首先要修改收益證明和借貸申請，貫徹解決問題農(nóng)民購房貸款管理制度無以、條件低、費用多、辦理慢等問題。其次要通過解決問題交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑，為新市民買房認識后顧之憂，讓他們入來作、留得寄居、安下心、有發(fā)展。
樓市去庫存對貨幣政策依賴度低 之后警覺風險在貨幣政策推展下，今年上半年全國商品房銷售面積和銷售額快速增長，房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出出有轉好跡象。胡安東認為，一方面部分自寄居市場需求及提高型市場需求被獲釋，另一方面新舊泡沫有可能經(jīng)常出現(xiàn)變換，房地產(chǎn)市場對貨幣政策依賴度將更進一步提高。從業(yè)十年房地產(chǎn)行業(yè)顧問的周亮指出，金融政策杠桿效應在房地產(chǎn)去庫存中十分關鍵，應當實行分類引領，否則該去的庫存沒有去，不應來的泡沫來了。周亮建議，在房價漲速過慢區(qū)域，提升首付增加杠桿。
在市場極大的四五線城市，減少首付比例，同時嚴苛審查客戶的還貸能力，避免房地產(chǎn)泡沫的滋生。
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